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经济关注:谁来监管小区配套与住宅同步建成?
  2007-2-9 16:42:40  文章来自:新京报  阅读次数:9231 【字体: 】 【打印】 【关闭
 由于北京对新开发住宅教育设施、医疗卫生、社区管理等公共服务设施的配套建设缺乏统一协调和监管,多数开发商在开发住宅项目时,一般都将教育、医疗卫生等获利颇微的配套设施拖到最后再开发。常常是小区业主已入住好久,而这些公共配套设施建设才开始,这使许多前期业主无法享受到小区配套带来的便利。 
    日前,北京市出台相关规定,要求新建商品房小区住宅与市政配套、公共服务设施同步交付,并按开发总量的50%及80%规定了教育、医疗等配套设施的开工时间。但业内认为,如何界定这一比例还需细化,同时还应借鉴其他城市的经验,加强监督力度。  

    现状 

  配套开发往往拖到最后令前期业主利益受损 

    位于朝阳北路的星河湾一期去年6月交房。业主收房时发现,社区内的小学和幼儿园也同时交付,而且幼儿园在自业主入住起就可以办理入学手续。“收房前我一直担心孩子的上学问题,当时我想,如果星河湾的幼儿园还没建立起来,我就暂时不搬进来了。”业主刘女士告诉记者,刚开始买房子时并没有考虑到孩子上学问题,只觉得房屋质量不错。 

    令她高兴的是刚收房完毕,小区幼儿园也同时交付使用,这让刘女士感到很欣慰。但更多新小区业主并非都像刘女士那样幸运,在房子一期交付时,幼儿园和小学往往还没有建。 

    “新建小区内的教育、医疗卫生、社区管理等公共服务设施的配套建设,和开发商的利润没有太直接关系,因此开发商一般会将这些配套的开发放到最后。”北京宏济创业房地产公司副总经理毛炳辉分析认为,因之前并没有对公共配套设施交付使用时间做出明确规定,尤其是分期开发的项目,资金基本是前后滚动开发,前期开发的销售款用于后期开发,在这种情况下,开发商一般会选择先将滚动开发的资金用于住宅开发。 

    据了解,虽然按照此前颁发的《北京市人民政府关于印发本市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标的通知》(以下简称《通知》),一些新建项目中必须开发建设教育等方面的配套设施,但由于没对其开发周期进行明确限制,使一些分期开发的开发商将教育等非盈利性的配套设施放到最后开发。 

    质疑 

  住宅总规模完成比例谁来界定? 

    日前,北京市国土、规划和建设三部门联手出台了《新建住宅小区商品住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。《暂行办法》称,从今年3月1日起,任何开发商在办理土地出让手续、规划手续、房屋出售手续时,必须分别向主管的各部门提交小区市政公用基础设施或公共服务设施的规划、建设、竣工的各类情况,以保证这些部门能对小区市政公用基础设施或公共服务设施和小区房屋同步交付使用进行监管。 

    “这次市建委等部门出台的政策明确指出,教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施,应当在住宅总规模完成50%之前同步建设、同步交付使用;其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80%之前同步建设、同步交付使用。可是对于我们普通业主来说,如何界定开发商的开发比例呢?“万年花城业主王先生表示疑惑。 

    “从目前情况来看,市建委不可能了解到每个小区具体的建设进度,因此开发商能否按照市建委下发的这一办法去执行就需要业主监督,但业主不是专业人士,不可能监督开发商的开发进度。所以如何界定开发商有关配套的开发比例是个比较棘手的问题。”王先生告诉记者,现在万年花城已开发到四期,他也开始装修准备入住了,但目前对整个项目开发到多大比例只能估计个大概。 

    业内普遍认为,让不具有专业知识的普通业主考量开发商开发进度,的确有一定难度。建议开发商今后在其售楼处等位置进行建设进度公示,虽然公示也可能作假,但相信大部分开发商还是有诚信的。 

  症结 

  多头管理与缺乏监管是关键所在 

    据了解,之前下发的《通知》曾明确要求,配套教育设施应当与住宅同时交付使用。不能同时交付使用的,住宅建设单位不得安排居民进住。但由于此前缺乏有效监管,导致很多小区配套设施缓建或拖建,有些项目甚至还出现停建情况。 

    “主要是因为这些配套建设属于多头管理,虽然每个主管部门都可以管理,但实际上很多部门都管理不善。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋举例说,新建小区配套教育设施应按照《中小学建筑设计规范》要求,与住宅同时规划设计,同时建设,保证学生按时入学。但其从规划开始就涉及好多部门,如规划部门、市建委及教育主管部门等,这就属于多头管理。 

    “一般配套教育设施竣工后,应有相应的教育行政部门参与验收。教育设施验收合格后,建设单位应在3个月内将教育设施用地及房屋产权无偿移交给区教育行政部门,由教育行政部门安排使用和管理。” 

    杨少锋指出,教育配套的验收及按时交付使用,需要开发商和教育行政主管部门进行良好的沟通,而教育行政主管部门又不是房地产开发商的主管单位,因此有些开发商往往并不积极听取教育主管部门的建议或意见。“这次明确要求开发商在住宅开发到一定进度时对教育、医疗等配套设施同期建设、同步使用。这就出现了一个谁来监管的问题。“杨少锋指出,由于普通百姓对开发建设进度难以从专业角度把握,这就需要有关主管部门做好监管工作,尽量降低两个互不关联的主管单位之间的沟通成本。 

  ■记者观察 

  正在开发小区配套建设也应规范 

    这一政策虽比上海晚了十多年,但它的到来依旧鼓舞人心。因为这一新规定在一定程度上对开发商的开发建设形成了一定制约,同时也保障了入住业主,尤其是前期入住业主的合法权利,保证了业主的生活质量和品质。政府主管部门能及时将这些问题提出来,并进行严格的规定和监管,对于促进开发商主动积极按照业主生活需求进行配套建设有很大意义。 

    但同时,该办法适用于2007年3月1日后(含3月1日)签订土地使用权出让合同的住宅小区项目。显然,之前开发完毕或正在开发的小区存在的配套问题还暂未涉及。 

    北京房地产开发的一个客观事实是,规模比较大的住宅小区一般分期建设,部分开发商仍有可能将配套的开发建设作为其收尾工作,导致先期入住业主无法享受到小区配套带来的便利服务。一个规划面积在40平米的项目开发周期至少4年左右,那么先期入住业主也至少需忍受1-3年缺少配套设施的不便。 

    目前,分期建设项目所占比例绝对超过新增供应量,因此市建委等有关部门如果能对目前正在分期建设的项目进行合理规范,才会真正起到规范商品房小区配套按时、按量交付的作用。从政策执行角度来看,先对增量市场进行规范是必须的,但如何对存量市场进行管理规范,也希望政府对此有所考虑。希望对于正在开发的住宅小区配套迟建或拖建甚至停建等问题,能在该政策细则中得以体现。 

  ■政策初衷 

    解决小区业主上学难、就医难 

    据市建委有关人士透露,出台此政策,一方面是因为新建商品房快速发展后带来的小区配套问题较多,整体缺乏必要的规范;另一方面是由于绿地面积、小区停车位不足等开发商遗留问题引起的物业管理纠纷也成为社区生活中较突出的矛盾。尤其随着房地产开发逐渐郊区化进程的加剧,居住小区内生活配套设施的重要性就显得更为突出,因此必须通过一定的制度进行有效规范。 

    据了解,近年来开发商和购房者将精力主要放在对产品本身和周边配套的关注上,而忽略了小区自身配套的建设。在北京市住宅规划建设过程中,由于开发和设计水平不断提高,住宅在户型设计、使用功能上越来越体现出以人为本的宗旨,但小区居住环境往往在居民入住很长时间都不能达到规划设计要求和开发商承诺的标准。如目前远离城区的新型开发小区仍存在出行难、购物难、上学难、就医难问题。 

  ■上海·借鉴 

    逾期未补建配套 征相应面积住宅作补偿 

    1995年上海发布《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》,12年后,北京的相关管理办法才姗姗来迟。据了解,上海的管理办法从主管部门和协管部门、住宅竣工配套计划的实施、交付使用的审核申请、审核程序、对审核发证情况的监督、限制措施、行政处罚、民事责任、住宅建设管理部门的责任、社会监督等多个层面进行了约定和制约。相比北京,上海的管理办法在监管方面规定的更细致,也更到位。 

    如该《办法》第14条规定:新建住宅未按规定配建公共建筑设施的,责令限期补建,逾期未补建的,征用相应建筑面积的住宅作为未配建公共建筑设施的补偿,并由有关部门落实安排相应的公共建筑设施;无法限期补建的,按照相应的公共建筑设施面积处以住宅建设配套费5%~10%的罚款。 

    该条款规定,违反本办法,擅自交付使用新建住宅,情节严重的,对具有房地产开发经营资质住宅建设单位,由房地产管理部门降低或撤销其房地产开发经营资质;对其他住宅建设单位,由其上级主管部门对直接责任人员给予行政处分。按照第15条规定,住宅建设单位擅自交付使用新建住宅,造成入住居民基本生活困难的,应当承担相应的民事赔偿责任。市政、公用设施配套单位和住宅建设单位未按住宅配套合同要求完成配套建设的,应当按照合同约定承担相应的民事赔偿责任。 

    第16条则对住宅建设管理部门应付责任做出了相应规定:住宅建设管理部门未按规定对新建住宅交付使用实施监督管理,造成入住居民基本生活困难的,应及时消除影响;造成直接经济损失的,应当依法赔偿。对造成经济损失的直接责任人员,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分和经济追偿。 

    第17条还规定,任何单位和居民发现交付使用的新建住宅不符合本办法规定的交付使用要求的,有权向住宅建设管理部门进行检举。 

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