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缺少相关证件的租房合同还有效吗?
  2007-1-11 23:53:22  文章来自:中山二手房网  阅读次数:10824 【字体: 】 【打印】 【关闭
[编者按]在房屋租赁合同的签订和履行过程中,时常会出现这样一种状况:出租方是房屋的合法所有人,但由于种种原因并未取得房屋的产权证等法律确认的证明文件,承租人以此主张租赁合同无效,拒付租金,租赁双方因此产生法律纠纷。房屋证件和租赁合同的效力之间应是什么样的关系?本案的审理,在处理房屋产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的案例方面,具有相当的借鉴意义。
[案情]
1998年8月25日,甲公司与乙公司签订《房屋租赁协议书》约定,甲公司向乙公司出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。自1998年9月1日起至1999年3月31日止,乙公司可以进驻现场进行局部改造和精装修,进行设备调试及试营业,自1999年4月1日起计算租期,租赁期为5年,每年租金为227万元人民币,乙公司每年4月1日前和10月1日前各支付一次,如不能按期支付租金,拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金。租赁期间,双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同,违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。协议签订后,甲公司全面履行了协议,如期将房屋交付乙公司,乙公司装修后以“某大酒楼”的名义开始营业。但乙公司仅在1998年9月8日向甲公司支付了定金50万元,租金则一直未付,拖欠租金达794万余元。甲公司几次向乙公司催付未果,只得诉至法院,请求法院判令解除甲公司与乙公司签订的《房屋租赁协议书》,乙公司将其承租并已装修的房屋无偿返还给甲公司,乙公司给付甲公司租金、滞纳金、违约金人民币1445万元。乙公司则辩称:甲公司未及时取得房屋产权证,同时不能及时提供消防验收合格证,从而导致《房屋租赁协议书》无效,应由甲公司承担全部责任。由于甲公司没有按照合同约定提供相应的法律文件,乙公司拟将设立的“某酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准,不能营业。乙公司没有交纳租金是在甲公司违反合同约定的情况下,依照法律和双方约定,正常维护自身合法权益的行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。
[判决]一审法院经审理认为,原告甲公司与被告乙公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示,不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。甲公司未及时取得房屋产权证,但是产权清晰,并无争议,因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效,但是对于该合同的履行产生一定影响,甲公司应当承担相应的责任。同时,由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前,因此甲公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》无效。
据此,一审法院判决:解除甲公司与乙公司签订的《房屋租赁协议书》;乙公司将其承租并已经装修的房屋腾空并移交给甲公司;乙公司给付甲公司房屋租金359万元,甲公司给付乙公司房屋装修补偿100万元。乙公司不服,提起上诉。二审法院经审理认为,一审判决认定事实清楚,适用法律并无不当,终审判决驳回上诉,维持原判。
[分析]本案的争议焦点在于,甲公司未及时取得房屋产权证以及消防验收合格证是否影响租赁合同的效力,以及不能全面、及时地履行房屋租赁合同的责任分担问题。
让我们首先看看出租方没有房屋产权证,是否会影响房屋租赁合同的效力。
按照《城市房地产管理法》第五十二条的规定,房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。但在现实生活中,房屋出租方常常会出现有产权、无产权证的情况,具体的原因很多,相当一部分是土地出让金已经交纳,由于政府职能部门的原因,房屋产权证不能及时下发,但是房屋的产权清晰,没有争议。本案中的甲公司未及时取得产权证即属于此类情况。并且《合同法》对于合同无效规定是比较严格的。《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中,甲公司的房屋产权清晰,双方对于产权证对合同效力的影响亦没有作出明确的约定,结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求,对于此类出租方没有产权证的房屋租赁合同,不宜认定为无效合同。
其次,让我们看看消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。
众所周知,经营性商业用房的消防设施是否完善,是否有重大火灾隐患等,涉及到公共安全和社会利益,消防验收问题与出租房屋能否正式投入使用直接相关,因此,经营性商业用房的消防涉及房屋租赁合同的效力和履行问题。
《中华人民共和国消防法》于1998年9月1日正式实施。该法第十条规定,按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。第十二条规定,歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所,在使用或者开业前,应当向当地公安消防机构申报,经消防安全检查合格后,方可使用或者开业。
上述规定,应当是法律的强制性规定。如果房屋租赁合同的内容违反了上述规定,应当认定合同的相应内容为无效。但依照消防管理的相关规定,消防验收可以进行整体验收,也可以进行局部验收。乙公司接收租赁的房屋后,对租赁物进行了局部改造和精装修,依据相应的规定,也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业。乙公司作为准备从事餐饮业的承租方,应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮业的特殊要求和特别程序,但乙公司并没有履行此项义务。本案的事实说明,关于租赁物的消防验收问题,乙公司的过错是主要的,当然甲公司作为出租方,也要承担一定的责任。因此,租赁物的消防验收,有时是租赁双方的共同义务。在《消防法》实施之后,对租赁合同内容的效力问题,应当考虑租赁房屋的消防验收问题。原被告双方对《房屋租赁协议书》的履行行为,都存在不同程度的瑕疵,都应当承担一定的违约责任。乙公司认为甲公司不能及时提供消防验收合格证,从而导致《房屋租赁协议书》无效,并由甲公司承担全部责任的理由不能成立。值得注意的是,本案的判决还涉及到有效的房屋租赁合同处于非法履行状态时双方责任的承担问题。
由于本案中房屋租赁合同在先,《消防法》实施在后,因此一审法院认定房屋租赁合同有效,但是因为消防验收问题,承租方所开办酒楼的营业执照无法办理,并因擅自营业被处罚,租赁合同处于非法履行状态。
本案中出租房屋所在的整栋建筑物需要竣工后进行整体验收,但是已经具备了进行局部验收的附加条件,承租方承租的房屋又进行了局部改造和装修,因此一审法院认为承租方应当承担没有取得营业执照的主要责任。同时对于实际损失,应当注意确定损失的范围。
依据合同法的规定,合同当事人有义务采取措施防止损失的扩大。没有采取补救措施,放任损失扩大的部分不应支持。乙公司作为租赁物的承租方,其知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得,甲公司有违约行为而给其造成损失时,乙公司应当及时采取适当措施防止损失的扩大。乙公司在办理公司登记的过程中,就应当知晓上述事实,但是乙公司并没有采取相应的补救措施。法院也因此根据本案的事实及双方的过错责任程度,就乙公司对租赁物的装饰装修工程,酌情判定甲公司给付乙公司100万元补偿。
[结论]房屋的产权及其他证件的有无对于房屋租赁合同的效力会产生影响,但不必然导致合同的无效,对此应结合案件的具体情况具体分析。对于因此产生的双方的损失,则应当根据双方在履行合同过程中的过错责任程度,确定各自应当负担的份额。
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签订租赁合同要注重细节:
首先要看出租方是否有产权证,上面是否有当地房地局的公章。其次,要观察房东的身份证是否有防伪标记。第三,如果出租人出租的房屋不是自己的,则应出示房产证、身份证、房主委托书。有些房屋是不能出租的,比如没有房屋所有权合法证明,司法机关或行政机关裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。另外共有房屋未取得共有人意见的、权属有争议的、属于违法建筑的、不符合安全标准的、已抵押未经授权人同意的等等,这就要在和有关中介公司接洽时特别注意。
租赁双方一定要签订书面租赁合同,租赁合同应当具备以下条款:一、当事人姓名或者名称及住所;二、房屋的坐落、面积、装修及设施状况;三、租赁用途;四、租赁期限;五、租金及交付方式;六、房屋修缮责任;七、转租的约定;八、变更和解除合同的条件;九、违约责任等。
租赁房屋的正规过程:
1. 双方签订租赁合同。2. 房主查看房客身份证(可向公安局确认身份证),并索取复印件作为合同附件。3. 房客查看房主产权证明(可向当地房产交易所进行确认),房主身份证(可向公安局确认身份证)及两证的统一(即产权证的产权人与身份证相同),并索取复印件作为合同附件。4. 合同签字(房主方)与产权证的产权人相同。如不相同需有产权人的代理委托书。5. 办理合租合同时,需有房主方的同意出租证明。6. 如果房主要求支付定金,也需要查看以上证件,一般定金不要超过月租金的20%。

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